Avant de vendre, mieux vaut savoir avec précision comment sera traitée la plus-value immobilière. En effet, la plus-value réalisée lors de la vente d’un bien immobilier peut être soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Cependant, certaines cessions peuvent rentrer dans le cadre d’une exonération.
Qu’est-ce que la plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière est égale à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat ou la valeur déclarée (lorsque le bien a été reçu par donation ou succession).
La méthode de calcul de la taxe sur la plus-value
Il est possible de majorer le prix d’acquisition (et ainsi de faire baisser le montant de la taxe) en justifiant certains frais :
1)° les frais d’acquisition
Les frais d’acquisition comprennent les droits d’enregistrement et les frais de notaire. S’ils ne peuvent être justifiés, il est appliqué un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d’achat.
2)° les dépenses de travaux
Il s’agit des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration soit pour leur montant réel soit pour un montant forfaitaire.
Dès lors qu’elles ont été supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise sous réserve de présentation des justificatifs (nota : les matériaux et travaux effectués par le propriétaire lui-même ne sont pas déductibles.)
Seules peuvent être prises en compte en majoration du prix d’acquisition les dépenses réalisées depuis l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition si elle est postérieure.
3)° évaluation forfaitaire :
À condition d’être propriétaire depuis plus de 5 ans, il est possible d’appliquer un taux forfaitaire de 15 % de la valeur d’acquisition et ce sans avoir à établir la réalité des travaux ni le montant des travaux effectivement réalisés.
Abattement pour durée de détention
Une fois le montant de la plus-value arrêté, un abattement pour durée de détention est appliqué.
Le taux et la cadence de l’abattement pour durée de détention sont différents pour déterminer l’assiette imposable à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Ainsi, la plus-value immobilière est exonérée :
- au bout de 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu,
- au bout de 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux.
Taux de l’impôt sur la plus-value immobilière
La plus-value ainsi obtenue est taxée au titre de l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire actuel de 19 % et au titre des prélèvements sociaux au taux actuel de 17,2 %, soit au taux global de 36,20 %.
Une taxe complémentaire (de 2 à 6 % selon le montant de la plus-value après application de l’abattement) s’applique sur les plus-values immobilières, autres que sur terrains à bâtir, d’un montant supérieur à 50 000 € (après abattement).
Lors de la vente d’un bien immobilier, il appartient au notaire de calculer la plus-value imposable, de prélever le montant de l’impôt sur le prix de vente et d’effectue son paiement. De plus, le vendeur doit également indiquer le montant de cette plus-value lors de sa déclaration de revenus annuelle.
Les exonérations de taxe sur la plus-value immobilière
Le vendeur peut bénéficier d’une exonération de la taxe sur la plus-value immobilière dans certains cas :
• La vente de la résidence principale et de ses dépendances immédiates et nécessaires cédées simultanément
• Les plus-values réalisées à l’occasion de la vente de biens pour un prix inférieur ou égal à 15 000 € pour une personne seule, 30 000 € pour un couple marié
• Celles réalisées à l’occasion de la vente d’un bien détenu depuis plus de 30 ans
• L’échange d’un bien dans le cadre de certaines opérations de remembrement immobilier
• La vente d’un bien à un opérateur privé s’engageant à réaliser (ou achever) des logements sociaux dans un délai de 4 ans (jusqu’au 31 décembre 2022) ;
• La vente d’un logement situé en France par des contribuables non-résidents sous certaines conditions
• La vente d’un bien dans le cas de son expropriation sous conditions de remploi de l’indemnité par l’acquisition (ou la construction) d’un ou plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois
Le contribuable qui n’est pas propriétaire de sa résidence principale, peut également bénéficier d’une exonération des plus-values réalisées lors de la première cession d’un logement sous certaines conditions :
• Il ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession
• Le cédant doit procéder au remploi du prix de cession « dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, en vue de l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale ».