Qu’est-ce qu’un vice caché ?
Pour qu’un défaut sur un bien immobilier soit qualifié de vice caché, trois conditions cumulatives doivent être remplies :
- son caractère non-apparent (de manière visuelle lors d’une visite du bien ou dans les documents remis par le vendeur ou l’agence) ;
- il doit être antérieur à la signature de l’acte de vente ;
- il doit provoquer une diminution importante ou totale de l’usage du bien.
Exemples de vices cachés
Il existe de nombreux vices cachés. Généralement, ces derniers concernent :
- Des fuites au niveau des canalisations ou de la toiture ;
- Un dysfonctionnement du système de chauffage ;
- Un défaut de solidité sur la structure du bâtiment (fissure, charpente endommagée, terrain qui s’affaisse, …) ;
- Des nuisances sonores importantes ;
- Un terrain pollué.
Comment s’en prémunir ?
Afin d’éviter d’être confronté à ce type de situations, il est conseillé :
- d’étudier les diagnostics (DPE, ERP, installation gaz et/ou électrique, amiante, plomb, etc…) avant la signature du compromis de vente ;
- de prendre connaissance des derniers comptes-rendus d’assemblées générales si le bien est en copropriété ;
- d’observer l’état des façades, du gros-œuvre, de la charpente et de la toiture et dans l’idéal se faire accompagner d’un professionnel ;
- s’informer sur les derniers travaux effectués et obtenir les factures.
En cas de découverte d’un vice caché
Lorsque l’acquéreur d’un bien immobilier fait la découverte d’un vice caché, il doit en informer le vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception afin de trouver une solution amiable.
Il faut par la suite convenir d’un rendez-vous sur place avec les parties et si possible un professionnel qui évaluera les travaux à réaliser et qui chiffrera ces derniers.
Les travaux sont en principe à la charge du vendeur mais en cas de désaccord, le propriétaire doit faire intervenir un huissier afin de constater les dégâts et désagréments et par la suite commencer une procédure judiciaire. La garantie des vices cachés sera alors invoquée dans un délai maximum de deux ans à compter de la découverte du vice (article 1641 du Code civil).
Si le juge valide le vice caché, trois solutions se présentent :
- Le vendeur répare les dommages en prenant à sa charge exclusive les frais liés aux travaux ;
- Le prix de vente est révisé en fonction ;
- La vente immobilière est annulée.
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