Vous entendez parler de démembrement de propriété et vous vous demandez ce que cela signifie concrètement ? Loin des concepts complexes, le démembrement est une technique juridique et fiscale qui permet de répartir des droits sur un bien.
C’est une stratégie prisée pour optimiser la gestion de patrimoine et alléger sa fiscalité, notamment en matière immobilière.
Comprendre ce mécanisme est essentiel, que votre objectif soit de préparer une transmission ou d’optimiser votre imposition.
1) Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?
En France, la pleine propriété d’un bien confère à son propriétaire trois droits fondamentaux : l’utiliser (l’usus), en percevoir les revenus (le fructus) et en disposer (l’abusus).
Le démembrement de propriété intervient précisément ici : il scinde la pleine propriété en deux parties distinctes : l’usufruit et la nue-propriété.
- L’usufruit : droit d’utilisation et de revenus. L’usufruitier est la personne qui a le droit d’utiliser le bien (l’usus) et d’en percevoir les revenus (le fructus). Cela signifie qu’il peut habiter le logement ou le louer et encaisser les loyers. L’usufruitier a l’obligation de conserver la substance du bien et de l’entretenir « en bon père de famille », c’est-à-dire avec prudence et diligence.
- La nue-propriété : droit de disposer du bien. Le nu-propriétaire détient l’abusus, c’est-à-dire le droit de disposer du bien. C’est lui qui a le pouvoir de décider de le vendre (avec l’accord de l’usufruitier), de le donner ou de modifier sa structure. Cependant, tant que l’usufruit perdure, le nu-propriétaire ne peut ni utiliser le bien ni en percevoir les revenus.
L’usufruit et la nue-propriété sont complémentaires et, ensemble, ils constituent la pleine propriété.
2) Les avantages fiscaux du démembrement : allégez vos impôts
Le démembrement de propriété est un outil de défiscalisation qui présente de nombreux avantages fiscaux, permettant de réduire votre charge d’imposition sur le patrimoine et lors de transmissions.
- Réduction de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). C’est un avantage majeur pour les personnes assujetties à l’IFI. Grâce au démembrement, les actifs immobiliers sont pris en compte dans le patrimoine de l’usufruitier, et non celui du nu-propriétaire. Seule la valeur de l’usufruit est alors imposable à l’IFI. Le nu-propriétaire, quant à lui, n’a rien à déclarer au titre de l’IFI. Cela permet de réduire la base imposable et donc le montant de l’impôt.
- Optimisation des droits de succession et de donation. Le démembrement de propriété est un levier puissant pour optimiser les droits de succession et de donation.
- Lors du décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire devient automatiquement le plein propriétaire du bien. Il n’y a aucun droit de succession à payer à ce moment-là.
- Si le nu-propriétaire décède avant l’usufruitier, la nue-propriété est transmise aux héritiers et entre dans le cadre de la succession. Cependant, l’impôt sera calculé sur une valeur plus faible que la pleine propriété.
3. Calcul de la valeur en démembrement : le barème fiscal
La répartition de la valeur du bien entre l’usufruit et la nue-propriété est en principe (il existe d’autres méthodes pour valoriser le démembrement) encadrée par un barème fiscal (article 669 du Code Général des Impôts), qui dépend de l’âge de l’usufruitier. Plus l’usufruitier est jeune, plus la valeur de l’usufruit est importante, et inversement.
4) L’usufruit peut s’éteindre de différentes manières :
- Décès de l’usufruitier.
- Arrivée au terme de la durée fixée en cas d’usufruit temporaire (durée déterminée).
- Acquisition de la nue-propriété par l’usufruitier ou inversement.
- Vente à l’amiable du bien démembré et partage du prix de vente.
- Abandon ou renonciation de l’usufruitier.
5) Vente d’un bien démembré : l’accord indispensable
Une question fréquente est de savoir si une propriété démembrée peut être vendue sans l’accord de toutes les parties. La réponse est un « non » catégorique. Le bien étant réparti entre plusieurs personnes, il ne peut être vendu où subir de modification substantielle sans l’accord commun de l’usufruitier et du nu-propriétaire.
La répartition du prix de vente se fera selon le barème de l’article 669 CGI et en fonction de l’âge de l’usufruitier au moment de la vente.
Le démembrement de propriété est une technique juridique complexe mais extrêmement pertinente pour qui souhaite optimiser la gestion de son patrimoine, alléger sa fiscalité immobilière et préparer sereinement sa transmission.
Nos conseillers chez ARMONIAL IMMOBILIER sauront vous conseiller pour une acquisition immobilière en démembrement.