Après la fin du dispositif Pinel, le dispositif Jeanbrun ouvre de nouvelles possibilités aux particuliers qui souhaitent investir dans un logement destiné à la location. Également appelé statut fiscal du bailleur privé, il repose sur un principe d’amortissement permettant de déduire chaque année une partie de la valeur du bien de ses revenus fonciers imposables.
Logement neuf en immeuble collectif
Destiné à la location nue
Respectant les conditions de performance et de location du dispositif
Location nue
Plafonds de loyers
Plafonds de ressources du locataire
Chaque année, une partie de la valeur du logement peut être déduite de vos revenus imposables.
Se référer aux taux d’amortissements.
L’amortissement vient réduire votre revenu imposable.
plus votre tranche marginale d’imposition est élevée, plus l’avantage fiscal peut être interessant.
Un avantage fiscal fondé sur l’amortissement du logement
Contrairement au Pinel, l’avantage ne prend donc pas la forme d’une réduction directe d’impôt. Son intérêt dépend notamment des revenus locatifs, des charges et de la situation fiscale du propriétaire. Le terrain est exclu du calcul de l’amortissement (valeur fixée forfaitairement à 20 % du prix d’acquisition), soit un calcul sur 80%.
Quels types de biens sont concernés ?
Le dispositif s’adresse aux logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif. Il concerne les appartements neufs, achetés sur plan en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ainsi que certains logements anciens faisant l’objet de travaux importants.
Dans l’ancien, une simple rénovation décorative ne suffit pas. Les opérations éligibles comprennent notamment des travaux concourant à la production d’un immeuble neuf, ou une réhabilitation lourde avec des travaux d’amélioration représentant au moins 30 % du prix d’acquisition et permettant d’atteindre un DPE A ou B.
Des taux qui varient selon les loyers pratiqués
Le taux d’amortissement dépend du niveau de location retenu : intermédiaire, social ou très social. Plus le propriétaire s’engage dans une location à loyer accessible, plus le taux peut être élevé.
Les taux sont légèrement inférieurs pour les logements anciens rénovés. Le choix doit donc tenir compte à la fois de l’avantage fiscal et des recettes locatives attendues, pour apprécier l’équilibre global de l’investissement.
Exemple simplifié
Appartement neuf : 200 000 €
Valeur retenue hors foncier : 200 000 € x 80 % = 160 000 €
Avec un amortissement de 3,5 % :
160 000 € x 3,5 % = 5 600 € de déduction fiscale annuelle possible
(sous réserve du respect de l’ensemble des conditions du dispositif)
Quelles démarches et quels délais respecter ?
Le bénéfice du dispositif nécessite une option lors de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure. Cette option est irrévocable pour le bien concerné.
La mise en location doit ensuite intervenir dans les douze mois suivant cet achèvement ou cette acquisition. Le propriétaire s’engage à louer le logement non meublé, à titre de résidence principale, pendant neuf ans, en respectant les plafonds de loyers et de ressources des locataires. Il est impossible de louer à ses descendants ou ascendants.
La fiscalité à la revente : un point à anticiper
L’avantage obtenu pendant la location doit aussi être étudié au regard d’une éventuelle revente, en effet, les amortissements déduits viennent diminuer le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value, ce qui peut augmenter la plus-value imposable.
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Le choix du logement reste au cœur d’un investissement locatif : son emplacement, son agencement, ses performances énergétiques et son adéquation avec la demande locale méritent autant d’attention que la fiscalité.
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