Le système de cautionnement protégeant le propriétaire bailleur des risques de loyers impayés par son locataire a été modifié depuis le 1er janvier 2022 (ordonnance du 15/09/2021).
Le principe reste le même : une personne physique ou morale se porte caution et s’engage à régler les sommes impayées du locataire. Ces sommes peuvent concerner le loyer mais également les charges locatives. La FNAIM (FÉDÉRATION NATIONALE DE L’IMMOBILIER) précise que le cautionnaire peut également être amené à régler la remise en état du logement en fin de bail, si cela est prévu dans l’acte de cautionnement.
Auparavant, l’article 2288 du Code civil prévoyait que « celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même ». Suite à l’ordonnance précitée, l’article est intitulé ainsi : « Le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci ». Désormais le cautionnaire ne doit plus seulement « satisfaire cette obligation » mais il s’oblige lui-même à « payer la dette » au créancier.
La durée du cautionnement
La caution peut être engagée pour une durée déterminée (jusqu’à la reconduction tacite du bail) ou indéterminée (jusqu’à la fin du bail).
Le désengagement de la caution
Avant l’application de cette ordonnance, lors de l’élaboration d’un acte de cautionnement, il était nécessaire de rédiger manuscritement un long paragraphe. Les parties concernées ne vérifiaient pas forcément, mot pour mot, l’exactitude de cette attestation complétée par la caution. Il pouvait donc y avoir des erreurs (intentionnelles ou non) ce qui pouvait désengager la responsabilité de la caution.
Désormais, il n’y a plus de texte bien précis à recopier. L’acte de cautionnement doit tout de même stipuler que la caution s’engage à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance, dans la limite d’un montant exprimé en toutes lettres et en chiffres. Etant précisé qu’en cas de différence entre la somme en toute lettre et celle en chiffre, celle en toutes lettres fera foi.
Bien qu’en principe, les cautions ne soient pas signataires du contrat de location, mais uniquement de l’acte de cautionnement ; ils peuvent contester sa validité (en raison d’un vice du consentement par exemple, comme un bail qui aurait été imposé au locataire par contrainte ou conclu à la suite d’une information cachée par le bailleur) afin de se désengager.
La signature du document
Autre grande avancée de ce texte, il est désormais possible de signer un acte de cautionnement par signature électronique.
Ne pas percevoir ses loyers est parfois source d’inquiétude pour les propriétaires bailleurs. Toutefois, il existe des moyens pour se prémunir de ces risques comme la garantie pour loyers impayés et le cautionnement.
L’élaboration de tels documents nécessite des connaissances juridiques, c’est pourquoi il est conseillé de se faire accompagner par un professionnel de l’immobilier.
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